I.YATIRIMCIİLEİLGİLİBİLGİLER
YATIRIMCI KURULUŞUN:
1.ADI:ALAÇATI Özel Eğitim,Turizm,Spor Sanayi ve Ticaret A.Ş.
2.HUKUKİ ŞEKLİ:Anonim Şirket
3.SERMAYESİ
a . Kayıtlı Sermayesi
b . Ödenmiş Sermayesi
4.ADRESİ:Cumhuriyet Bulvarı No:87/1 35210 İZMİR/TÜRKİYE
5.TELEFON:
TELEX:
FAX:
6.BAĞLI OLDUĞU VERGİ DAİRESİ VE HESAP NUMARASI
7.ORTAKLAR HAKKINDA BİLGİ
8.FİRMA VE ORTAKLAR HAKKINDA BİLGİ ALINABİLECEK ÖZEL VE RESMİ KURULUŞ VE BANKALAR,ADRESLERİ VE TELEFON NUMARALARI
9.FİRMADA PROJEDEN SORUMLU ŞAHISLARIN İSİMLERİ,ADRESLERİ,TELEFON NUMARALARI
II.YATIRIM İLE İLGİLİ BİLGİLER
1.GENELBİLGİLER
1.1.YATIRIMIN CİNSİ
Komple Yeni Yatırım.
1.2.YATIRIMIN KONUSU
Beş yıldızlı spor,sağlık ve eğitim amaçlı turizm kompleksi.
1.3.KURULUŞ YERİ
Proje alanı, Kuzey Ege de, İzmir ili, Çeşme ilçesi, Alaçatı beldesinin kıyı kesiminde yer almaktadır. Yol, su, elektrik, telefon vb. gibi altyapı elemanları çok iyidir.
1.4.YATIRIMA BAŞLAMA TARİHİ
Ocak 2001
1.5.KESİN İŞLETMEYE GEÇİŞ TARİHİ
Mayıs 2002
1.6.YARARLANILMAK İSTENEN DESTEKLER
%100 Gümrük Muafiyeti
%50 Yatırım İndirimi
2.PROJENİN GEREKÇESİ
2.1.YATIRIMIN GEREKÇESİ
İzmir ili,Çeşme ilçesi, Alaçatı beldesinde yapımı planlanan turizm kompleksi beş yıldızlı otel standardında olacaktır. Kurulacak işletme,spor aktivitelerine özellikle su sporları ile müşterilerine,yaz eğitimi ve tatillerini bir arada sürdürmek isteyen gençlere,deniz yosunlarından yararlanılarak kurulacak kür sağlık üniteleri ile küristlere hizmet verecektir.
Söz konusu turizm işletmesi yöredeki benzerlerinden ayrıcalıklı turizm,ürün ve hizmetlerin de sunumunda bulunacaktır. Projenin spor,sağlık,eğitim öğeleri mevcuttur. Bu yönüyle proje,turizm ürünü eşitliliğine katkıda bulunabilecek ve yıl boyu yeterli talep yaratabilecek yapıdadır.
Yatırım projesi,ülkemizin Kalkınma Planlama ve Yıllık Programlarında öngörülen sürdürülebilir turizm ilkelerine, turizm ürün ve hizmetinin çeşitlendirilmesi politikalarına, istihdam yaratılması hedeflerine, turizm yabancı döviz girdilerinin çoğaltılması politikalarına uyumlu olacak ve önemli katkılar yaratabilecek boyut ve nitelikte planlanmıştır.
2.2.ÜRETİLECEK HİZMETLER VE KAPASİTE
Proje,beş yıldızlı otel niteliğinde,standart odalar,süit yatak odaları, residential süitler ve residential villalardan oluşarak toplam 294 oda,30 villa ve 708 yatak kapasitesine sahip olacaktır.
Projede su sporları ekipmanları, squash, bowling salonları, basket, voleybol spor alanları, tenis kortları, yüzme havuzları, kür üniteleri, sağlık merkezi, kongre merkezi, yiyecek içecek alanları, restoranlar, kafeler, barlar, diskotek-gece kulübü, açık hava eğlence alanları, yönetim, personel alanları yer alacaktır.
2.3.HEDEFLENEN PAZAR
Hedeflenen kitle yabancı turistlerdir. Alaçatı ve Çeşme turizm merkezleri doğal çekicilikler yönünden,iklimin,deniz suyunun sunduğu özellikler bakımından iç ve dış turizm talebi yaratmada avantajlara sahiptir. Şöyle ki;güneşli gün sayısı yıl boyu uzun olup,sıcaklık gündüzleri Mart ayından Kasım ayı sonuna kadar ortalama 180C dir. Temmuz ve Ağustos aylarında 320C,Ekim de 240C dir.
Proje yöresi,ziyaret edilebilir özel yerlerine ve tarihi alanlarına yakındır. Önemli ziyaret yörelerinden Efes ve Meryem Ana Evi ne günlük turlar düzenlenebilir. Aynı şekilde Bergama ve Asklepion da, Akropolis, Atena Tapınağı, Büyük Tiyatro, Zeus Altarı, Diyonizos, Arkeoloji ve Etnografya müzeleri günlük turla ziyaret edilebilir. Üçüncü bir günübirlik tur programı da şu şekildedir: Teos (Sığacık), Kolophon (Değirmendere), Nation & Claros (Özdere) ve Gümüldür günübirlik turu.
Proje alanında rüzgar durumu tüm su sporlarını gerçekleştirmeye, özellikle surf yelken sporu için son derece elverişlidir. Dünyada surf ve yelkenin özellikle surf ün en iyi yapılabileceği başlıca alanlardan biri Alaçatı kıyı kesimidir. Çeşme ilçesine ve uluslar arası bir il olan İzmir e yakınlığı, otoyol ile hızlı-konforlu ulaşımın varlığı, Adnan Menderes Havaalanı'na 90 km. otoyoldan ulaşım olanağının bulunduğu düşünüldüğünde kuruluş yeri olarak proje üstünlüklerine sahiptir. Ayrıca proje konusu işletme; sunacağı çeşitli ve nitelikli turizm ürünleri ile önemli yerli ve yabancı turist talebi yaratabilme gücüne sahip olacaktır.
3.PROJENİN KAPASİTESİ
3.1.MEVCUT ARZ VE TALEP
Bölgede Çeşme ve Alaçatı da mevcut belgeli işletmelerin oda ve yatak sayıları aşağıda gösterildiği gibidir.
TABLO1
İşletmenin Adı Türü Yeri Oda Sayısı Yatak Sayısı
Çeşme Altınyunus HV1 Çeşme 517 1032
Babaylon Hotel H**** Çeşme 117 1032
Otel Erythrai H**** Çeşme 129 301
Farassima Boyalık
Beach Hotel H**** Çeşme 210 420
Çeşme Ladin Hotel H*** Çeşme 71 142
Delmar Hotel H*** Çeşme 100 200
Ilıca Hotel H*** Çeşme 127 285
Ionia Hotel H*** Çeşme 30 80
Albano Hotel H** Çeşme 36 72
Ali Doruk Hotel H** Çeşme 24 50
Naturel Termal Hotel H** Çeşme/Ilıca 66 150
Rıdvan Hotel H** Çeşme 36 72
Toplam 1.463 oda 3.054 yatak
Kaynak: Türkiye Otelleri Rehberi, (Hotel Guide), Ekim Yayın Merkezi, İstanbul, 1999, sayfa 408-412.
Yukarıdaki turizm konaklama işletmelerinin biri Birinci Sınıf Tatil Köyü, diğerleri beş, dört, üç ve iki yıldızlı otellerden oluşmaktadır. 1999 yılı Türkiye Otel Rehberleri ne göre belirtilen otel kategorilerinde toplam oda arzı 1.463, yatak arzı 3.054 tür.
Turizm Bakanlığı'nın 1997 yılı Konaklama İstatistikleri Bülteni'nde yer alan verilere göre Çeşme ve beldesindeki toplam belgeli turizm işletmesi sayısı 32 olup toplam yatak sayısı 4.841 dir.
Çeşme yöresindeki Turizm Bakanlığından belgeli tesis sayısı 32, belgeli turistik yatak sayısı 4.841 olduğuna, ve bu işletme yılda 214 gün faaliyet gösterdiğine göre; Çeşme de
mevcut geceleme arzı şu şekilde olmaktadır:
4.841 yatak x 214 gün = 1.035.974
Çeşmedeki turizm belgeli tesislere 1997 ve 1998 yılında gelen yerli ve yabancı konuk sayıları ile gerçekleşen yerli ve yabancı geceleme sayıları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
TABLO 2
KONAKLAYAN KİŞİ SAYISI GECELEME SAYISI
Yıl Yabancı Yerli Toplam Yabancı Yerli Toplam
1997 116.124 128.076 244.200 306.951 244.763 551.714
1998 63.582 101.800 165.382 289.118 216.146 505.264
Kaynak: Konaklama İstatistikleri Bülteni, Turizm Bakanlığı 1997-1998.
Çeşmedeki otellerin 1997 yılındaki ortalama yıllık yatak doluluk oranı şu şekilde hesaplanmıştır:
551.714/1.035.974 = %53.3 Bu oran, 1998 yılında %48.8 olmuştur.
Çeşmedeki otellerin kıyı oteli oldukları dikkate alınarak tek kişilik oda satışlarının çift kişilik oda satışına oranla düşük olacağı muhakkaktır. Bu durumda Çeşme deki otellerin yıllık oda satışlarının %20 sini tek, %80 ini çift oda olarak gerçekleştirdikleri varsayımına göre, bu otellerin yıllık oda doluluk oranı 1997 verilerine göre %59; 1998 verilerine göre %54 olmaktadır.
3.2.UYGULANABİLİR FİYATLAR
Oda satışlarının tek kişilik odalar için 40 ABD doları, çift kişilik odalar için 60 ABD doları olacağı; günlük kişi başına yiyecek harcamasının 20, içecek harcamasının 10 ABD doları olacağı; spor aktivitelerine konuklarının %50 sinin katılacağı ve kişi başına günlük harcamanın 20, sağlık merkezine konukların %20 sinin katılacağı ve kişi başına 30 ABD doları harcama yapılacağı öngörülmüştür.
4.PROJENİN TEKNOLOJİK YÖNLERİ
4.1.TESİS YERLEŞME PLANI
4.2.ÇEVRE VE SAĞLIK PROBLEMLERİ
Tesislerimizde iki tür atık oluşacaktır. Bunlar katı atıklar ve pis su atıklarıdır. Katı atıklar yasa ve yönetmeliklere uygun kaplar içinde saklanacak ve yöre belediyesinin araçlarıyla belediyenin katı atık yok etme tesislerine gönderilecektir. Pis su atıklarının bünyesinde çevreye zarar verecek başlıca malzeme deterjandır. Yatırımını yapacağımız tesislerde ise deterjanın en yoğun kullanıldığı çamaşırhane ünitesi kurulmayacak, bu ihtiyacımız yörede bulunan ve yıkama hizmeti veren şirketlere yaptırılacaktır. Diğer pis su atıklarımız yöre belediyesinin mevcut kanalizasyon sistemine verilecektir.
5.YATIRIM TUTARI
5.1.TOPLAM SABİT YATIRIM TUTARI
Bu bölümde, tesislerin yapılması için gerekli yatırım harcamalarının detay açıklamaları verilmiştir.
5.1.1.ARSA BEDELİ
Tesisin yapılacağı arsanın bedeli 1.440.000 USD dir.
5.1.2.ETÜD VE PROJE GİDERLERİ
Bu harcamalar toplam 160.000 USD dir.
5.1.3.BİNA VE İNŞAAT GİDERLERİ
Tüm binaların kaba inşaat işleri, tüm ara ve bağlantı yolları ve bunların alt yapıları, gerekli kazı ve dolgu işleri, kanalizasyon ve arazinin çevrilmesi giderleri bu başlık altında toplanmıştır. Toplam tutar 2.400.000 USD dir.
5.1.4.DİĞER İNŞAAT VE ÇEVRE GİDERLERİ
Tüm binaların ve tesislerin ince inşaat işleri ile arazinin çevrilmesi ve peyzaj çalışmaları toplamı 3.200.000 USD dir.
5.1.5.DANIŞMANLIK VE KONTROL GİDERLERİ
Projenin hayata geçirilmesi sırasında gerek duyulacak danışmanlık hizmetleri ve yüklenici firmanın denetlenmesi çalışmaları için 800.000 USD harcanacaktır.
5.1.6.MEFRUŞAT GİDERLERİ
Tüm bina ve tesislerin mobilya, döşeme ve dekorasyon vb. harcamaları 2.400.000. USD dir.
5.1.7.ELEKTROMEKANİK VE TEÇHİZATLAR
Tüm bina ve tesisler ile çevre koruma ve güvenlik için, gerekli olan her türlü teçhizat için yapılacak harcama 5.600.000 USD dir.
5.1.8.TAŞIT ARAÇLARI
Tesislerde yürütülecek hizmetler için gerekli olan bir adet binek, bir adet pick-up ve bir adet midibüs tipi araç için gerekli harcama tutarı 65.000 USD dir.
5.1.9.İŞLETMEYE ALMA GİDERLERİ
Tesis içindeki her türlü teçhizatın deneme ve kontrol çalışmaları, ısıtma ve soğutma tesisleri ve sistemlerinin denenme çalışmaları için toplam 70.000 USD harcanacaktır.
5.1.10.GENEL GİDERLER
Yatırım süresince yapılacak her türlü haberleşme, aydınlatma, ilan, vergi, personel, yönetim ve demirbaş benzeri harcamalar inşaat ve denetimi üstlenen firmalar tarafından yapılacağından ayrı bir kalem olarak alınmamıştır.
TABLO 3
(PARA BİRİMİ USD'DİR)
Arsa Bedeli
Etüd ve Proje Gideri
Bina ve İnşaat Gideri
Diğer İnşaat ve Çevre Giderleri
Danışmanlık ve Kontrol Giderleri
Mefruşat Giderleri
Elektromekanik ve Teçhizatlar
Taşıt Araçları
İşletmeye Alma Giderleri
Genel Giderler
Toplam Sabit Yatırım
İşletme Sermayesi
Toplam Yatırım
5.2.TAM KAPASİTEDE YILLIK İŞLETME GİDERLERİ (MALİYET)
Tesislerin tam kapasite ile çalışma durumunda ortaya çıkacak gider kalemleri ve tutarları aşağıda verilmiştir. Bu tutarlar tesisin devreye gireceği 2002 yılı için hesaplanmıştır. Diğer yıllar için gerekli olacak harcamalar ise tabloda gösterilmiştir.
TABLO 4
KAPASİTE KULLANIMINA GÖRE YILLIK İŞLETME GİDERLERİ TABLOSU
Tesislerin hizmet vermesi sırasında gerekli olacak her türlü sebze, meyve, et ve et ürünleri, süt ve süt ürünleri, bakliyat, yağ vb. malzemeler için 438.000 USD harcanacaktır.
5.2.2.İÇECEK GİDERLERİ
Tesislerin hizmet vermesi sırasında gerekli olacak her türlü alkollü ve alkolsüz içecekler için 175.000 USD harcanacaktır.
5.2.3.PERSONEL GİDERLERİ
Her türlü personel gideri olarak 1.359.000 USD harcanacaktır.
5.2.4.YARDIMCI KULLANIM KAYNAKLARI GİDERİ
Tam kapasite çalışmada gerekli olacak yıllık elektrik, su, yakıt vb. kalemler için 200.000 USD harcanacaktır.
5.2.5.BAKIM VE ONARIM GİDERLERİ
'Diğer İnşaat ve Çevre Giderleri', 'Mefruşat', 'Elektromekanik ve Teçhizat', 'Taşıt Araçları' harcamalarının %1 i alınarak 112.650 USD harcanacağı hesaplanmıştır.
5.2.6.AMORTİSMANLAR
'Bina ve Altyapı' ile 'Elektromekanik ve Teçhizat' için %5 oranında eşit dağlım yöntemi uygulanıp yatırım 20 yıla bölünmüştür
YATIRIM TUTARI YILLIK AMORTİSMAN TUTARI
8.000.000 USD 400.000 USD
'Taşıt Araçları' için %40 oranında azalan bakiyeler uygulanıp yatırım 5 yıla dağıtılmıştır.
YATIRIM TUTARI AMORTİSMAN DAĞILIMI
65.000 USD
YIL YILLIK AMORTİSMAN
2002 26.000 USD
2003 15.600 USD
2004 9.360 USD
2005 5.616 USD
2006 8.424 USD
5.2.7.SABİT GİDERLER
Çeşitli sigorta ve vergiler bu başlık altında toplanmış ve 10.000.USD olarak hesaplanmıştır.
5.2.8.GENEL GİDERLER
İdari masraflar, haberleşme vb. gibi diğer kalemler altında gösterilmeyen harcamalar buraya alınmış ve toplam 17.000 USD olarak hesaplanmıştır.
5.2.9.BEKLENMEYEN GİDERLER
Bu kalem için 'Toplam Sabit Yatırım Tutarı' nın %3 ü olan 480.000 USD alınmıştır.
5.2.10.FİNANSMAN GİDERLERİ
Yatırım ve işletme dönemlerinde kredi kullanılmayarak tamamen öz sermaye ile çalışılacaktır.
5.2.11.REKLAM,PAZARLAMA VE HALKLA İLİŞKİLER GİDERLERİ
Bu başlık altında toplanabilecek her türlü gider için 750.000 USD harcanacaktır.
5.3.TAM KAPASİTEDE İŞLETME SERMAYESİ
Bu tutarlar tesisin devreye gireceği 2002 yılı için hesaplanmıştır . Diğer yıllar için gerekli olacak harcamalar ise tabloda gösterilmiştir.
TABLO 5
TAM KAPASİTEDE İŞLETME SERMAYESİ TABLOSU
(PARA BİRİMİ USD DİR)
Harcama Kalemleri
2002
2003
2004
2005
2006
Yiyecek
16.846
16.962
17.077
17.192
17.269
İçecek
6.731
6.731
6.731
6.731
6.731
Diğer
244.054
244.054
244.054
244.054
244.054
Toplam İşletme Gideri
267.631
267.746
267.862
267.977
268.054
5.3.1.YİYECEK STOKLARI
Bu kalem için 2 haftalık stok öngörülmüş ve 16.869 USD sermaye gerekecektir.
5.3.2.İÇECEK STOKLARI
Bu kalem için 2 haftalık stok öngörülmüş ve 6.748 USD sermaye gerekecektir.
5.3.3.DİĞER SERMAYE GEREKSİNİMİ
Amortisman hariç diğer işletme giderleri için 1 aylık sermaye gerekeceği düşünülerek 244.054 USD alınmıştır.
6.YATIRIMIN FİNANSMANI, İŞLETME DÖNEMİ BİLGİLERİ VE FİNANSAL ANALİZ
6.1.YATIRIM DÖNEMİ FİNANSMAN PLANI
Şirketimiz, tesis yatırımımız ile tüm harcamaları öz kaynaklarından karşılayacaktır. Buna göre oluşan yatırım dönemi finansman planı Tablo 6 da verilmiştir.
TABLO 6
YATIRIM DÖNEMİ FİNANSMAN PLANI TABLOSU
Yatırım tamamen şirket özkaynaklarıyla gerçekleştirilecek ve kredi kullanılmayacaktır .
6.3.İŞLETME DÖNEMİ BİLGİLERİ
Proje konusu işletmemizin oda doluluk oranları aylar itibariyle aşağıdaki şekilde öngörülmüştür.
AYLAR DOLULUK ORANLARI (%)
Ocak 25.0
Şubat 20.0
Mart 30.0
Nisan 50.0
Mayıs 70.0
Haziran 90.0
Temmuz 100.0
Ağustos 100.0
Eylül 90.0
Ekim 60.0
Kasım 30.0
Aralık 20.0
Bu doluluk oranları göz önüne alındığında işletmemizin ortalama yıllık doluluk oranı 2002 yılı için yaklaşık %57 olmaktadır.
İşletmenin oda doluluk oranlarını yılda ortalama %5 artış göstereceği ve beşinci işletme yılında azami oran olan %69 a ulaşacağı öngörülmektedir. Daha sonraki yıllarda bu oranın %69 olarak sabitleneceği düşünülmektedir. Bu durumda işletmemizin yıllara göre oda doluluk oranları aşağıdaki şekilde olacaktır.
YILLAR ORTALAMA YILLIK ODA DOLULUK ORANI (%)
2002 57.0
2003 60.0
2004 63.0
2005 66.0
200669.0
Yukarıda verilen kapasite kullanım oranları ve tam kapasite yıllık işletme giderleri tabloları kullanılarak hesaplanan yıllık işletme giderleri tablo 4 de verilmiştir. Ayrıca öngörülen doğruluk oranlarından ve bölüm 3.2. de verdiğimiz uygulanabilir fiyatlardan hareketle 5 yıllık işletme gelirleri tablosu tablo 7 de verilmiştir.
Yıllık İşletme Giderleri tablosundaki kalemlerden; Yiyecek, İçecek, Personel, Genel Gider, Yardımcı Kullanım Kaynakları oda doluluk oranlarına göre düzenlenmiştir. Diğer kalemler ise doluluk oranlarından bağımsız olacağı varsayılarak aynen alınmıştır. Amortismanlar, Gelir, Gider ve Fon Akışı Tablosunda ayrıca gösterileceğinden Gider Tablosuna alınmamıştır.
KAPASİTE KULLANIMINA GÖRE YILLIK İŞLETME GELİRLERİ TABLOSU
Yukarıda yapılan detay çalışmalar doğrultusunda oluşturulan tutarlar kullanılarak hazırlanan 'Proje Gelir-Gider ve Fon Akışı', Tablo 8 de verilmiştir.
PROJE GELİR-GİDER FON AKIŞI TABLOSU
Yatırım için harcanacak toplam tutar 16.402.631 USD'dir. Yatırım indiriminden faydalanamayan kalemler hariç tutulduğunda elde edilen 16.070.000 USD nin %50 yatırım indiriminden faydalanacağı göz önüne alınmıştır.
Toplam Yatırım (birim USD) :
İşletme Sermayesi :
Taşıt Aracı :
Toplam :
YATIRIM İNDİRİMİ MATRAHI :
7.PROJENİN DEĞERLENDİRİLMESİ
7.1.VERGİ SONRASI KAR VE FON AKIŞI
Bu değerler "Tablo 8 - Proje Gelir Gider Fon Akışı " son iki satırında verilmiştir.
7.2.SERMAYENİN KARLILIĞI (%) VE YATIRIMIN KARLILIĞI (%)
Yatırımın tamamı özkaynaklardan karşılandığı için her ikisi de aynı değeri verecektir.
Karlılık = ( Vergi Sonrası Kar / Yatırım Tutarı ) * 100
7.3. YATIRIMIN GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ
Projenin geri dönüş süresi, projenin kümülatif fon akışının toplam yatırıma eşitlendiği yıl olarak alınacaktır. "Yaratılan Fon Değeri" tablo 8'in son satırından alınmıştır. 2007 yılından itibaren yaratılan fonların eşit olacağı varsayılmıştır.
Ödenmiş
Ödenmemiş
Yaratılan
Toplam
Toplam
Yıllar
Fon
Yatırımımız Mayıs 2000 yılında başlamış ve 2011 yılı başında geri ödenmiştir.
2011 Yılında : (251.490 / 1.702.950 ) * 360 = 47
Yukarıda tablodan da görüleceği gibi yatırımımız geri ödeme süresi yaklaşık olarak 8 yıl 9 ay 17 gündür.